2013년 07월 21일 -- 우리나라의 전·월세 가구수는 전체가구수의 45%(‘12년 기준, 국토교통부제공)에 이르고 있어 주택임대차와 관련한 법률문제는 많은 국민들의 일상생활에 큰 영향을 미치고 있을 뿐만 아니라 그로 인한 분쟁 또한 많이 발생하고 있다.

그러나 국민들이 주택임대차보호법에서 정하고 있는 임차인보호규정에 대해 잘 모른 채 계약을 체결하고 있고, 현재 통용되고 있는 주택임대차계약서는 보증금의 액수 및 지급일자, 임차기간 등 일반적인 내용만 정하고 있어 법의 보호를 받기 위해 필요한 최소한의 정보제공과 분쟁방지 기능을 하지 못하고 있는 실정이다.

이런 문제를 해결하기 위해 주택임대차계약 시 임차인 등이 꼭 알아야 사항과 주택임대차보호법상 각종 임차인 보호규정을 담은 ‘주택임대차표준계약서’를 제정하고, 이를 알기 쉽게 설명한 만화 제작을 추진하게 되었다.

※ 외국의 주택임대차표준계약서는 영국 제4장, 45개 조문(11장 분량), 미국(시애틀) 21개 조문(8장 분량), 독일 22개 조문(14장 분량), 일본 16개 조문(5장 분량)으로 구성

주택임대차표준계약서 특징은 다음과 같다.

첫째, 혹시 모를 선순위 권리관계가 있는지 확인할 수 있도록 하였다.

현행 부동산등기사항증명서로는 체납국세와 다가구 주택의 선순위 보증금 현황을 확인할 수 없어 등기사항증명서만 믿고 그대로 계약을 체결하는 경우 체납국세에 의한 공매 진행 등 예상치 못한 피해를 입을 수 있다.

※ 다가구주택은 집주인이 여러 가구와 임대차계약을 체결할 수 있어 선순위 확정일자가 있는 보증금의 총액을 알아야 주택가액과 대비하여 우선변제를 받을 수 있는지 판단 가능

둘째, 수리비 부담을 둘러싼 분쟁을 예방할 수 있도록 하였다.

‘주택임대차표준계약서’는 미납국세와 확정일자 현황을 계약체결 전에 반드시 확인할 사항에 포함시켜 임차인도 모르는 선순위 권리관계가 있는지 확인할 수 있도록 하였다.

입주 전·후의 수리비 부담의 주체와 시기 등을 정하지 않아 수리비 부담을 둘러싼 상담과 민원이 끊이지 않고 있다.

셋째, 임차인이 보증금을 안정적으로 반환받을 수 있도록 하였다.

당사자 사이 교섭의 여지가 있는 계약체결에 입주 전·후의 수리비 부담에 관하여 약정할 수 있도록 하였다.

보증금을 안정적으로 반환받기 위한 ‘대항력과 우선변제권 확보방법’, ‘보증금 증액 시 새로운 계약서에 대한 확정일자 날인’, ‘임차권등기명령 제도’ 등을 임차인들에게 알려 자신의 권리를 스스로 지킬 수 있도록 하였다.

※ 임차권등기명령- 기간만료 후 임차인이 보증금을 반환받지 못하고 이사할 경우 우선변제권을 유지하기 위한 제도로 임차인 단독으로 법원에 등기신청을 할 수 있음

현행 주택임대차보호법은 불완전한 공시방법으로 인한 혼란을 방지하기 위해 우선변제권이 주민등록을 마친 ‘다음날‘부터 발생되도록 규정하여 주민등록과 같은 날 저당권이 설정되면 순위가 밀리는 상황이 발생할 우려가 있다.

넷째, 사소한 임차인의 권리라도 놓치지 않도록 하였다.

임차인이 전입신고와 확정일자를 받을 날짜를 미리 정하고, 임대인도 그 날짜 이틀 후부터 담보물권을 설정하기로 하는 특약을 할 수 있도록 하였다.

다섯째, 임대인에게도 도움이 되도록 하였다.

묵시적 갱신에 따른 계약기간 존속 중에 임차인이 계약해지를 하더라도 새로운 임대차계약에 대한 중개수수료 부담의무가 없으며 임대차 기간 중 관리비에 포함하여 납부한 장기수선충당금에 대하여 반환을 청구할 수 있다는 규정도 만들어 임차인이 사소한 권리도 놓치지 않도록 하였다.

임대인이 ‘계약종료 1개월 전까지 기간종료 등의 통보를 하지 않으면 자동 연장된다’는 묵시적 갱신 규정을 알지 못하여 피해를 당하는 일이 없도록 하고, 기간종료 후 임차인이 계속 거주할 경우에도 여전히 차임지급의무가 있다는 내용 등도 규정하여 임대인에게 도움이 될 수 있도록 하였다.

법무부는 “각 지자체(읍·면·동사무소 포함) 등에 ‘주택임대차표준계약서’와 만화책자를 배포하고 지자체의 공인중개사 직무교육을 이용하여 표준계약서의 제정취지 등을 설명하는 등 계약서가 널리 활용될 수 있도록 적극 홍보하겠다”며 “법무부·안전행정부·지자체 등의 홈페이지에 ‘주택임대차표준계약서’를 게재하여 국민들이 표준계약서 사용에 불편함이 없도록 하겠다”고 밝혔다.