앞으로 주택 PF사업장에 대해 금융기관이 시공사 신용도, 사업성 등에 따라 과다한 가산금리, 수수료를 부과하던 관행이 없어진다.

공사비 부족 문제가 없도록 준공후에 PF 대출금을 상환할 수 있도록 하고, 금융기관 재량으로 행하던 각종 불공정 관행도 근절된다.

특히, 하도급업체의 오랜 숙원이던 공사대금 지급방식도 개선하여 공사대금을 지연 또는 못 받는 어려움이 크게 줄어들고, 원청 부도로 인한 연쇄 부도 위험도 사라질 전망이다.

국토교통부(장관 서승환)는 대한주택보증이 PF원리금 상환을 보증한 사업장에 대해 이 같은 내용의 「표준 PF대출」 제도를 주관 금융기관 선정을 거쳐 이르면 5월말부터 시행한다고 밝히며, 이를 통해 주택업계-금융기관-하도급업체가 모두 상생하는 ‘한국형 주택 PF’의 새로운 모습으로 발전될 것으로 내다봤다.

[1. 추진배경]

우리나라의 일반적인 주택 PF사업은 ‘시공사 지급보증’에 기반하여 은행 대출이 이뤄지는 독특한 구조로, 최근 경기침체에 따라 은행이 시공사 보증을 기피하고, PF대출을 대폭 축소하는 등 주택경기 변동에 크게 영향
* 은행권 PF잔액(금감원, ‘08～’12) : 52.5조→51.0조→38.7조→29.9조→23.4조

이에 대한 보완으로 현재 대한주택보증에서 PF보증을 취급중이나, 주택업계에 대한 실질적인 혜택이 제한적인 상황

(금융비용 과다) 과도한 PF 가산금리를 부담하여 사업성이 더욱 악화되고, 금리 이외에 취급수수료 등 각종 수수료 부담도 가중
* PF금리는 1금융권 4～8%, 2금융권 10%대로 다양하며, 이마저도 시공순위 20위 이하는 시공사 연대보증만으로는 PF 대출자체가 극히 제한적

(공사비 부족) PF대출금을 사업종료 이전에 분할상환을 해야 함에 따라 분양률이 양호한 경우에도 충분한 공사비 확보가 곤란
* 분양대금이 입금되면 우선 원리금을 상환하고, 남은 금액으로 공사비 충당

(불공정관행 등) 아직도 은행 재량의 불공정 관행이 남아 있고, 대주보의 PF보증제도 또한 다소 경직적으로 운영되는 측면

특히, 경제적 약자인 하도급업체는 공사대금을 지연 또는 못 받거나, 은행 대출(외상매출채권 담보대출)로 받는 등 지원의 사각지대로 방치

시공사(원청)가 ‘외담대’ 원금을 만기 미결제할 경우(시공사 부도 등), 하도급업체에 대출금 상환 의무가 있어 연쇄 부도 빈발
* (외상매출채권 담보대출) 원청이 발행한 외상매출채권을 담보로 하도급자가 공사대금을 은행에서 대출받아 충당하고, 만기일에 원청이 대출금을 상환

[2. 「표준 PF대출」 시행 방안]

주택업계의 오랜 ‘손톱 밑 가시’를 제거하고, 금융권, 하도급업체 등이 모두 상생할 수 있도록 관련기관 협의를 거쳐 대주보의 PF보증 사업장에 대해 「표준 PF대출」 구조 마련

[1] PF 대출금리가 4%대로 인하되고, 각종 수수료도 면제된다.

사업장별 과다한 가산금리 체계가 대주보 신용등급(AAA)에 상응하는 수준으로 인하(4%대)되고, 은행이 수취하는 각종 수수료 면제
* 현행 PF대출금리는 4% 중반～8%대(시공순위 1～20위 기준)
* 취급수수료, 자문·주간수수료, 계좌관리수수료 등 대출금액의 약 1～3% 수준

[2] '만기 일시상환' 전환으로 공사비 부족 문제가 해결된다.

준공시까지 공사비 부족 문제가 없도록 기존 분할상환 방식을 사업 완료후 ‘만기 일시상환’하는 방식으로 개선
* 분양률 호조로 자금 여건이 좋을 경우, 중도 상환 허용(중도상환수수료 면제)

[3]주택업계에 대한 각종 불공정사항이 개선된다.

금융기관 재량으로 행하던 각종 불공정관행을 근절하고, 대주보도 보증을 하면서 추가로 시공사 연대보증을 받는 관행 금지

[4] 대주보 PF보증제도 이용 문턱을 낮춘다.

대주보가 수취하는 PF보증요율을 최대 0.6%p 인하
* (보증요율) 연 1.219～1.339% → 연 0.6～1.2%(사업성에 따라 5단계 차등)

사업성 있는 중소건설사 사업에 대한 업체별 보증한도를 현실화*하고, PF보증을 받을 수 있는 시공사 최소요건을 완화**
* (현행) 업체별 500～5,000억원 → (개선) 신용등급 A-이하 약 500억원 증액
** (현행) 신용등급 BBB-이상 & 시공순위 400위 이내 → (개선) BB+이상 & 500위 이내

보증한도 산정방식도 대출잔액 등에 따라 탄력 운영
* (예시) 대출금 일부 상환시 대출잔액에 따라 보증한도 산정, 사용검사 후 신탁등기 또는 근저당 설정된 경우 보증한도 배제 등

[5] 투명한 자금관리를 통해 하도급대금을 제때 지급한다.

(분양대금 관리) 보증 리스크를 부담하는 대주보가 자금지출 등 분양대금을 관리하여 자금운용의 투명성 제고

(하도급대금 직불) 대주보가 관리하는 분양대금 범위 내에서 하도급대금을 하도급업체에 현금직불 원칙(기성확인후 1개월내)
* 시공사 신용등급 A이상 우량사업장(대주보 기준)은 직불 예외 적용하는 대신, 하도급업체 공사비 수령 여부를 매달 확인하여 연체사실이 있으면 직불 전환

(비소구 외담대 도입) 자금 미스매치로 현금 부족시, 예상 분양수익금 범위내에서 원청이 하도급업체에 외상매출채권 발급
* 통상 분양률이 높아도 잔금비중이 높아 사업기간 중 자금 미스매치 발생

하도급업체는 이를 담보로 은행에서 공사비를 조달하고, 만기시 대주보가 관리하는 분양대금으로 대출금 상환(하도급업체에 비소구)

⇒ 공사비를 쉽고 빠르게 현금화 가능(직불 또는 외담대)하고, 하도급업체에 대출금 상환의무가 없어 원청 부실에 따른 동반부실 방지

국토교통부 관계자는 우리나라의 주택PF는 사업위험의 대부분을 시공사가 부담하는 특특한 구조로 주택경기 변동에 따라 부침이 심할 수 밖에 없는 구조라고 지적하며, 금번 「표준PF대출」 제도 시행을 통해 우량한 주택사업의 원활한 추진을 유도하고, 주택업계-금융권 등 모두가 상생하는 PF관행이 만들어 질 것으로 전망했다.

특히, ‘비소구 외상매출채권담도대출 제도’를 도입하는 등 하도급대금 지급구조 개선을 통해 경제적 약자인 하도급업체를 보호하고, 서민경제 활성화 및 상생 유도하는데 큰 의의가 있다고 설명했다.

금번 발표한 「표준 PF대출」 제도의 조기 정착 및 활성화를 위해 주관 금융기관을 선정한 이후, 세부조건 조율, 전산 마련 등을 거쳐 이르면 5월말부터 시행할 예정(신규 접수분부터)이라고 밝혔다.
* 4.14(월)부터 약 3주간 주관사 선정 공고 예정(대주보 홈페이지)